房地产企业营改增解答
2017-03-02 11:01:10   来源：中华财会网   

十二、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题做出规定，是否也按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报？

答：销售项目所在地与机构所在地不一致（即跨县市）的不动产，应向项目所在地主管国税机关申报预缴税款，不向机构所在地主管国税机关申报预缴税额，无论是新老项目，还是不同计税方法，其预缴税额计税依据和预征率均与项目所在地、机构所在地一致的情形，完全一样。

十三、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目，无法划分不得抵扣进项税符合划分在36号文第29条规定按销售额计算划分，18号公告第13条按建设规模划分，企业如何适用这二个标准建设规模是否包含已完工的部分，是否需要考虑尚未开工的规模施工许可证上的规模如何折算计算？

答：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法、简易计税办法、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”（即面积）为依据进行划分。“建设规模”以已取得的《建筑工程施工许可证》为准，并根据取得情况按期调整，与已完工或未开工没有关系。

十四、销售建筑材料（例如钢结构企业、门窗加工）同时提供建筑服务的，是需要分开签销售合同与建筑服务合同还是可在一份合同中注明，以作为兼营区分依据未分别注明的从高适用还是按对方主营业务划分或按合同总价值占比划分？

答：根据增值税暂行条例实施细则第六条：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为”。因此对于上述情形，应要求纳税人对销售货物部分和建筑安装部分进行分开核算，可在同一合同中分别注明即可，不需签订多份合同，未分别核算的，从高适用税率。

十五、某房地产项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否可以按照老建筑项目选择简易计税方法？

工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设，2016年5月1日以后新签合同，是否可选择适用简易计税？

老项目（选择简易计税）范围内，2016年5月1日后新签零星工程合同或园建绿化合同，甲乙双方是否均可适用简易计税办法？

答：1、工程服务新老项目的划分标准按《建筑工程施工许可证》注明的开工日期、总包合同的签订时间、实际开工实际的顺序确认。凡是在工程服务老项目基础上进行的工程服务分包、安装服务、修缮服务、装饰服务或其他建筑服务，均按老项目认定。

2、经主管部门批准，在老项目基础上新增建设内容但未形成新的建筑项目的，视为老项目的一部分。

十六、根据36号文规定，试点前已缴纳营业税的房地产项目，试点后发生退款的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。但实际工作中可能此类业务跨期较长且无法一一对应某笔营业款的单独的地税完税凭证，有的交楼时实测面积差产生退差款，此类退款业务如何办理在实际办理过程中是否开具国税红字发票届时地税机关已无营业税管理部门，国税是否有对应处置衔接部门？

答：根据闽国税公告2016年第9号的规定，试点纳税人2016年4月30日前销售服务、无形资产或者不动产已开具营业税发票，2016年5月1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。

十七、物业公司提供停车服务（无产权车位的租赁），按什么项目征税如属不动产租赁服务，且在4月30日前取得停车许可的，是否可以按简易征收？

如果收取费用中包含长期租赁分期付款或购买使用权的分期付款，也包括物业公司的停车管理费用，是否需分别核算？

答：物业公司提供停车服务，不管是否取得停车位产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，属于4月30日前取得的车位，可以选择适用简易计税方法。

长期租赁按期结算款项属于不动产租赁服务，一次性买断永久使用权分期付款的，属于销售不动产，停车管理费用属于物业管理服务。纳税人提供适用不同税率或征收率的应税行为，应当分别核算，未分别核算的，从高适用税率或征收率。

十八、某房地产公司在2016年4月30日前将正在开工建设中的或已建好的商品房准备先用于对外出租，待项目开发成熟后对外销售，那么在5月1日以后出租，如何确认计税方式以何标准确认不动产取得时间是否也可采用房地产自行开发对外销售新老项目确认的标准？

答：根据2016年68号文，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，判断标准与房地产企业自行开发对外销售新老项目确认的标准一致。

十九、A公司摘得甲地块，以A公司名义缴纳土地出让金，并收到抬头为A公司土地出让金票据，现A公司成立B项目公司运营甲地块，国土部门允许变更土地所有人为B公司，B公司增值税采用一般计税方式。B公司是否可凭抬头为A公司的土地出让金票据差额计算增值税如A公司将B公司股权转让给C公司，那么抬头为A公司的土地出让金票据，B公司可差额计算增值税么？

答：1、根据财税〔2016〕140号，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

2、根据财税〔2016〕47号，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，除了资产重组以外，涉及不同纳税人之间的土地使用权转让应按销售无形资产征收增值税，购买方取得的增值税专用发票可以作为进项抵扣凭证。

（以上解答，如与最新发布的政策文件相悖，以正式公布的政策文件为准，若因相关政策变动而发生执行口径更改，以最新发布的执行口径为准。）